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  • 物业管理的市场竞争与对策
  • 发布时间:2014-03-31  来源:780 次
  •       物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步,至90年代,特别是小平同志南巡讲话后,在房地产建设热潮的推动下,迅猛发展。全国1.2万多家专业管理公司的出现改变了香港管理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅,且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统,标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界,已进入竞争时代。不少管理公司面临生存的考验,这是基于以下几点:
       1、房地产开发进入调整期。前几年在房地产开发热的刺激下,投资上马的项目因亚洲金融风暴的冲击及国内需求的萎缩,销售倍感吃力,房地产的发展势头明显锐减,物业管理也难有以前那种遍地是项目的好景。
       2、政府的倡导与严管。建设部、地方房管部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度,将物业管理推向社会,通过竞争获得管理权。深圳的莲花北村、鹿丹村小区等已成功演绎了公开招标竞争使管理公司易帜的先例。政府一方面极力推出物业管理竞争的舞台,另一方面又对参与竞争的管理公司要求诸多,提高参赛者的标准。如广州国土房管局最近颁发了物业管理公司资质审定办法,将一级资质公司的标准大幅度提高,如按此标准重新审定资质,广州原有100多家一级资质公司中至少90%的公司将会降级到二级、三级甚至四级的资质。为了改变降级的命运,许多管理公司必须作一番竞争的搏击,以求壮大管理规模。
       3、管理公司摆脱困境。物业管理是风险小,利润低的行业,许多管理公司认识到三分薄田难致富,管理的效益是广种薄收。更有人认为,管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。于是,为摆脱困境,在守住根据地的基础上,参与竞争,对外扩张,力争更多的地盘,实现规模效益。
       4、香港公司且退且战。香港的物业管理公司凭借经验丰富的优势,以师者姿态进入内地,占据了物业项目半壁江山。后起的国内管理公司经过几年的学习磨练迅速成长,大有青出于蓝而胜于蓝之势,陆续从老师手中接过了管理权。香港公司不甘退出内地舞台,且退且战,为争管理项目与内地公司展开了激烈的竞争。
       5、业主自治意识渐强。管理公司是业主聘请的管家,是为业主提供管理与服务的,一旦管理公司的表现不能使众多业主满意,业主们可以炒管理公司鱿鱼没商量。做不好被炒鱿鱼属正常道理,大可不必大惊小怪的。然而,令管理公司长吁短叹的是,业主们炒掉了管理公司后,竟然摇身一变,干起管理公司的活儿。虽有逆社会发展潮流之嫌,但至少也是合法的。此风传开,管理公司竞争的对手不仅仅是同行,而且是业主或业主代表的机构。
       6、中介代理涉足管理。房地产中介代理业务范围界定在房地产的营销策划、经营代理及相关的咨询培训。然而,时下一些中介代理公司也许为生计着想,也许为实现踌躇满志的多元化目标,也许效仿香港的地产代理商,将一只脚伸进了本不肥水的管理地域,与那些还处于饥饿状态的专业管理公司争食
       7、发展商断奶。一些管理公司自恃与发展商有血缘关系,无心提高管理服务水平,也不愁费用短缺,以为发展商可以长期供养。残不知,发展商一旦陷入困境或者说不愿久背管理包袱时,必然要让管理公司分灶吃饭,自食其力。从客观上说,发展商也不可能长期护养其名下的管理公司。《广东省物业管理条例》对发展商的物业管理权限有明确的限制,一经业主大会召开,谁是管家将由全体业主决定。现实中业主重新选聘管理公司,改变管理公司与发展商血缘关系的事例已不鲜见。
       物业管理进入竞争的时代已是不言而喻的现实,如何迎接竞争,规范竞争,抑制竞争的负面作用,促进竞争的积极作用,是摆在政府、管理公司、开发商、业主们面前不可回避的课题。
       1、政府应积极引导,规范竞争。虽说目前政府已采取了一定的措施推动物业管理实行公开招投标制度,但力度不大,范围仅限于国字号企业开发的住宅小区,以致公平竞争难成气候。政府应通过法律和行政的手段强制规定什么样的物业,多大面积的物业一定要在社会以招投标的形式,通过公平竞争,选聘质优价低的管理公司;同时对竞争的要求,如招标的资格,投标的格式、程序、评标人员的组成,开标的公布等作出相应的规定。政府既要营造竞争的环境,更要维护竞争的秩序。
       2、发展商应放眼社会,择优聘用。按法律规定,在物业开发的前期及落成后的一段时期内(业主委员会成立前),开发商对其开发的项目有权决定管理公司。明智的开发商本着对今后管理负责的态度,就应放眼社会,一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业管理公司,负责起物业售后服务的工作。也使业主们一开始就享受到高水平的管理服务,与管理公司建立起信任合作的关系。如此既符合社会分工的专业要求,顺应物业管理市场竞争的发展潮流,又摆脱了自己做管理又不谙管理以致被投诉甚至被炒鱿鱼的窘境。
       3、业主要处事公正,善选管家。物业管理公开竞争的结果是物业的主人们找到一个称心如意的管家。业主对管理公司的取舍支配着竞争的走向。如业主处事公正,将招投标活动置于阳光下,就能净化竞争环境,使善于黑箱作业者没有市场。业主对管理公司的判断不是费用决定论,即谁报低价就择谁,而是倚重公司的管理风格、管理水平、管理业绩,换句通俗的话:宁愿选择费用贵点、水平高的公司而弃费用低水平也低的公司。若此风一开,管理公司何去何从也就一清二楚了。
       4、管理公司要励精图治,重塑形象。管理公司是竞争时代的主角,每一个管理公司都无法拒绝竞争,不是主动出击,就是被动应战。管理公司怎样才能经受住不期而至的竞争考验?
       (1)勤练内功,塑造品牌。物业管理的工作琐碎、枯燥,要使方方面面琐碎的工作做到井井有条,疏而不漏,也非易事。管理公司要励精图治,不断总结,不断完善,创立出有自己特长的管理模式和管理方法,塑造出品牌的风格和品牌形象。
       (2)精打细算,勤俭管。物业管理花的是业主的钱,管理公司会不会理财成了业主评判管理公司好差的重要标准。管理公司要赢得业主们满意,就应用最少的钱办最好的事情。多花钱的管理,水平虽高,业主也难接受,正如一些业主拒绝香港的管理公司一样。管理规范,服务优质,善于理财勤俭管的公司在公平竞争中最具有优势。
       (3)以人为本,注重育才。物业管理投入的不是资本,而是人才及经验。管理公司的实力不是资本的实力,而是人才的实力。有一支素质同,能力强,作风好,品行正的人才队伍,是管理公司生存与发展的根本条件,也是管理公司参与竞争,志在必取的信心所在。管理公司不光要注重引才,注重用才,更应注重育才。

    面临竞争物业管理企业如何应对

       市场需求增大,为物管企业提供机遇
      均豪物业公司总经理于庆新认为,目前北京物管市场会呈现四大特点:首先是随着开发商品牌意识的提高,他们将逐步丢弃自建自管的观念,把项目交给专业物管公司;其次是国企改制将使
      房管所脱离政府部门,成为自负盈亏的企业实体;第三是建设部规定今后物管项目实行招标,不称职的物管企业会被业主炒掉,由新的管家取而代之;第四是行政事业单位的后勤服务社会化为物管企业的发展提供了难得的机会。 

    清华大学房地产研究所副所长季如进也认为,除现有住宅小区必须进行物业管理外,伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制,政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化,物业管理的客观需求已经产生,而且会越来越多,万科物业负责建设部机关大院的物业管理和莲花物业负责国家计委生活区的物业管理已经说明了这一点。

    物管市场目前存在哪些问题

      北宇物业公司总经理刁会坛认为,物管市场存在如下问题:许多旧有住宅小区本身就存在着硬件设施的先天不足,急需进行二次开发和完善,政府则因百姓承受能力而将物管费定得较低,许多物管企业如何愿意接手旧有住宅小区?有鉴于此,政府能否允许物管企业涉足非住宅领域。此外,物管公司有没有义务为电力、自来水和天然气公司无偿代收电费、水费、燃气费等费用,今后是否应同这些公司签订服务代理合同?
      香港戴德梁行物管部负责人林春丽小姐表示,物管政策可操作性较差和从业人员专业化程度不够是物管市场存在的两大问题。谈到人员素质问题,林小姐认为,现在的物管人员上岗培训时间太短,这样不利于从业人员专业化程度的提高。对此,作为物管专家的季如进表示,从业人员素质的确是影响物管企业发展的因素之一, 

    目前执行的物管培训是有作用的,但今后还应逐步加强物管从业人员的在岗培训。

    今年的物业管理市场竞争如何体现

      有钱赚就应该做是企业生存的一个基本原则,但市场有利润空间不意味着市场运作进入了良性循环。中海物业北京公司的总经理耿万岭认为,北京今年的市场竞争会更激烈,物管公司的分化组合也会逐步加大。由于今年商品房的价格呈下降趋势,物管企业竞争的焦点会在物管费上得到体现,谁能合理收费,优质优价,谁就可能占领市场
       

      企业发展的客观要求是走规模化道路。均豪物业的于庆新预测,破产与兼并将是今后物管市场的主旋律。“目前北京各类物管企业的发展水平差异较大,随着市场的逐步规范,会导致两种情况的产生:一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化,最终破产倒闭;二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并”。

    面对竞争物管公司各有对策

      北京物管市场竞争虽然还未达到白热化的程度,但各家物管企业已明显感到了生存压力。在采访过程中,记者发现一些物管公司已经开始调整自己的经营策略,表现出功能上互相补充、业务上互相渗透的趋势。
      作为外资企业的代表,戴德梁行今年会把物管业务从外销房市场拓展到内销房市场。林春丽小姐表示,外资企业的优势在于其服务的专业化和国际化,而内资企业由于特殊的本土化优势,在很大程度上保证了其业务量,这就形成了外资企业的互补效应,因此梁行今后的服务类型会以有针对性的顾问管理为主。
      不论是外资公司还是外地公司,要想真正进入北京物管市场,首先做的就是树立自己的品牌形象,拿出优秀的作品来。中海物业的耿万岭说,中海今年的核心任务便是使已经接手管理的住宅小区在最短时间内进入优秀小区行列,让中海品牌尽快被北京人认可。
      北宇物业公司总经理刁会坛在接受记者采访时也谈了该公司今后的经营策略:首先是加强项目实力,通过贯彻ISO9002体系提高自身服务水平;其次是加大资金投入,尝试接手高档物业项目,进行精耕细作;再就是实现公司管理层和作业层的分离,使作业层逐步实现社会化。
      据了解,规范物业管理市场运作的《物业管理条例》将于年内出台,随着立法与执法力度的加强,物管企业的竞争会从无序逐渐变成有序,正如季如进在接受记者采访时所言,今年的物业管理市场将是大发展前的调整期
                                                                  (北京青年报吴京辉)